LOI SCELLIER
1 – Qu’est-ce que c’est ?
La loi Scellier vise à encourager l’investissement locatif privé et la construction de logements neufs par le biais d’une réduction d’impôt. Entrée en vigueur début 2009, elle est issue de la réforme des régimes Robien et Borloo, auxquels elle s’est définitivement substituée le 1er janvier 2010. Le législateur a prévu de « verdir » progressivement le dispositif, afin de favoriser la construction de logements peu énergivores et respectueux de l’environnement. La loi Scellier doit prendre fin le 31 décembre 2012.
2 – Quel type de biens ?
Les biens neufs ou en cours d’achèvement destinés à la location, nue et à titre de résidence principale.
3 – Quel avantage fiscal ?
Le Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt qui s’applique dans une limite annuelle de 300 000 euros d'investissement.
La première mouture du dispositif prévoyait une réduction d’impôt de 25 % du montant de l’opération pour les logements acquis en 2009 et 2010. Ce taux devait être ramené à 20 % pour les opérations signées entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.
Ce schéma initial a été modifié en décembre 2009. Au moment de l’examen du projet de loi de finances pour 2010 (PLF 2010), les parlementaires ont décidé que la réduction fiscale serait bien maintenue à 25 % tout au long de l’année, et ce quel que soit le type de logement construit. A compter du 1er janvier 2011, le taux tiendra compte du niveau de performance énergétique globale des logements : jusqu’au 31 décembre 2011, les investisseurs qui prendront soin de faire construire dans le respect de la norme bâtiment basse consommation (BBC) continueront de bénéficier d’une réduction de 25 % tandis que les autres devront se contenter d’un taux réduit à 15 %. La distinction sera plus marquée encore en 2012, avec des réductions d’impôt de 20 % pour les logements BBC et de 10 % seulement pour les autres.
En raison de cette majoration de 10 points accordée aux immeubles les plus performants, le dispositif Scellier nouvelle formule est qualifié de « Scellier BBC ».
4 - Quelles obligations ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à louer son bien, nu et à usage de résidence principale, pendant une durée de neuf ans. La location doit prendre effet dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux de construction. Elle peut être au bénéfice d’un ascendant ou descendant de l’investisseur, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que lui.
La loi Scellier ne s’applique pas partout. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être construit dans l’agglomération parisienne, sur la Côte d’Azur (zone A) ou dans une ville de plus de 50 000 habitants (zone B1 et B2) – même s’il est possible d’obtenir une dérogation pour faire construire dans la zone C.
Dans le cadre du dispositif Scellier, le bailleur ne peut pas dépasser des plafonds de loyer fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien.
Pour 2010, les plafonds de loyers mensuel en € / m² sont les suivants :
Zone A 22 €
Zone B 15 €
Zone C 12 €
5 - Les précautions à prendre
Le dispositif Scellier a beau être très attractif, il ne dispense pas des précautions de base en matière d’investissement locatif. Le propriétaire doit bien évidemment prendre garde à l’emplacement du logement et à l’état du marché locatif où il se trouve. Attention également au prix d’acquisition : ce n’est pas parce qu’on va défiscaliser qu’on peut se permettre de surpayer son bien !
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